국토교통부 토지이음 공식 조회 안내

토지이용규제 정보서비스를 찾고 있다면 현재는 국토교통부의 토지이음에서 조회해야 합니다.

지번이나 도로명주소를 입력하면 해당 필지의 용도지역·지구, 행위제한, 건폐율·용적률 관련 정보와 도시계획을 확인할 수 있습니다. 아래 버튼을 이용하면 별도의 비공식 중개 사이트를 거치지 않고 토지이음 공식 열람 화면으로 이동합니다.

토지이용규제 정보서비스 지번·도로명으로 토지이용계획 열람하기

기존 서비스는 토지이음으로 통합됐습니다

과거에는 토지이용계획과 행위제한 정보를 토지이용규제정보서비스인 LURIS에서, 도시계획과 고시이력 정보를 도시계획정보서비스인 UPIS에서 각각 확인했습니다. 두 서비스는 2021년 2월부터 국토교통부의 종합포털 토지이음으로 통합됐습니다.

검색창에서 예전 서비스명이나 LURIS를 검색해도 현재 이용해야 할 공식 주소는 토지이음입니다. 오래된 즐겨찾기나 블로그에 표시된 이전 주소보다 주소창의 도메인이 eum.go.kr인지 확인한 뒤 이용하는 것이 안전합니다.

토지이용계획에서 무엇을 확인할 수 있을까요?

토지이용계획 열람 결과에서는 해당 필지의 지목과 면적, 용도지역·용도지구·용도구역 등 지정 현황을 확인할 수 있습니다. 확인도면을 이용하면 지정된 지역·지구의 범위가 필지와 어떻게 겹치는지도 살펴볼 수 있습니다.

지정 현황에 표시된 지역·지구를 선택하면 관련 법령과 행위제한 내용을 확인할 수 있습니다. 건축물의 용도에 따른 행위가능 여부, 건폐율과 용적률, 층수·높이 제한, 건축선과 도로조건 등도 함께 검토할 수 있습니다.

주소를 입력해 조회하는 방법

1. 토지이음의 토지이용계획 열람 화면으로 이동합니다.
2. 찾으려는 토지의 지번 또는 도로명주소를 입력합니다.
3. 검색 결과에서 정확한 행정구역과 지번을 선택합니다.
4. 지도에 표시된 필지 경계와 위치를 확인합니다.
5. 열람 결과에서 지역·지구 지정 현황을 확인합니다.
6. 행위제한내용과 관련 법령을 차례로 살펴봅니다.

토지 규제는 필지를 기준으로 확인해야 하므로 가능하면 도로명주소보다 정확한 지번을 준비하는 것이 좋습니다. 하나의 도로명주소에 여러 필지가 포함돼 있거나 건물과 토지의 지번이 다르면 원하는 토지가 아닌 인접 필지를 선택할 수 있기 때문입니다.

산이나 농지처럼 주소가 익숙하지 않은 토지는 시·도, 시·군·구, 읍·면·동·리와 본번·부번을 순서대로 확인하세요. 산번지가 붙는 토지는 일반 지번과 구분해 입력해야 정확한 결과를 찾을 수 있습니다.

조회 결과는 이렇게 읽어보세요

가장 먼저 볼 부분은 지역·지구 지정 현황입니다. 예를 들어 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 또는 관리지역처럼 토지의 기본적인 이용 방향을 정하는 용도지역이 표시됩니다. 그 위에 지구단위계획구역이나 개발제한구역 등 별도의 규제가 중첩될 수 있습니다.

같은 필지에 여러 지역·지구가 표시된다면 하나만 보고 판단하면 안 됩니다. 각 규제의 행위제한과 적용범위를 함께 확인해야 하며, 필지 일부만 다른 용도지역에 걸친 경우에는 확인도면을 확대해 경계를 살펴보는 것이 좋습니다.

건폐율과 용적률은 토지이음에 표시된 숫자만으로 최종 확정되지 않을 수 있습니다. 지방자치단체의 도시·군계획조례, 지구단위계획, 도로 접면과 대지 조건 등에 따라 실제 적용기준이 달라질 수 있습니다.

토지이용규제 정보서비스 토지이음 지도·규제·고시정보 확인하기

토지를 사기 전에 확인할 항목

토지를 매수하려는 경우에는 가격과 면적만 확인해서는 부족합니다. 계획한 건축물이나 영업시설을 설치할 수 있는지, 도로에 접하고 있는지, 농지나 산지의 전용 절차가 필요한지, 도시계획시설 예정지에 포함되는지를 함께 확인해야 합니다.

토지이음의 행위제한정보에서 가능하다고 표시되더라도 다른 법령에 따른 영업허가나 환경·교육·문화재·재해 관련 규제가 있을 수 있습니다. 실제 매매계약이나 설계에 들어가기 전에는 관할 시·군·구의 도시계획·건축·개발행위 담당부서에 확인하세요.

토지이용계획과 토지대장은 다릅니다

토지이용계획 열람은 토지에 지정된 지역·지구와 규제사항을 확인하는 서비스입니다. 소유자와 소유권 변동, 근저당권 등 권리관계를 확인하는 등기사항증명서와는 용도가 다릅니다. 토지대장과 지적도, 건축물대장, 등기사항증명서도 각각 별도로 확인해야 합니다.

공시지가와 실거래가가 관련정보로 표시될 수 있지만 이것만으로 해당 토지의 현재 매매가격이 확정되는 것도 아닙니다. 공시지가는 과세와 행정 목적의 가격이며, 실거래가는 면적·도로조건·거래시점이 다른 주변 필지의 가격일 수 있습니다.

무료 열람과 공식 확인서는 구분해야 합니다

토지이음에서 주소나 지번을 검색해 보는 일반 열람은 해당 토지의 규제를 빠르게 파악하는 데 유용합니다. 하지만 화면에서 확인한 열람 정보 자체가 토지이용계획확인서 발급을 대신하는 것은 아닙니다.

토지 매매, 담보, 소송, 인허가처럼 재산권과 직접 관련된 중요한 판단에는 정식 토지이용계획확인서를 발급받아 확인하는 것이 안전합니다. 확인서는 정부24나 관할 지방자치단체 민원창구 등 공식 발급 경로를 이용해야 합니다.

원하는 업종이 가능하다는 뜻은 아닙니다

용도지역에서 특정 건축물의 건축이 가능하다고 표시되어도 그 장소에서 원하는 영업허가까지 자동으로 가능한 것은 아닙니다. 건축법상 건축물 용도와 개별 업종의 허가법령은 서로 다르게 적용될 수 있습니다.

음식점, 공장, 창고, 숙박시설, 태양광시설 등을 계획한다면 토지이용계획뿐 아니라 건축물 용도, 도로조건, 환경규제와 개별 사업법의 허가요건까지 확인해야 합니다. 단순히 화면에 ‘가능’이라고 표시된 내용만으로 계약금을 지급하는 것은 피하는 것이 좋습니다.

지도가 실제 현황과 다르면 이렇게 확인하세요

열람 정보는 지방자치단체의 자료 제공 시점이나 시스템 반영 시차 때문에 실제 고시 내용과 차이가 생길 수 있습니다. 최근 지번이 분할·합병됐거나 새로 고시된 도시계획이 있다면 지도 반영에 시간이 걸릴 가능성도 있습니다.

필지 경계가 이상하거나 지역·지구 정보가 현장 상황과 맞지 않는다면 먼저 입력한 지번이 정확한지 확인하세요. 그래도 차이가 있다면 토지이음의 고시정보 원문과 관할 지방자치단체 자료를 비교하고, 해당 시·군·구 담당부서에 문의해야 합니다.

도시계획과 고시정보도 함께 확인하세요

토지이음에서는 현재 지정된 토지이용규제뿐 아니라 도시계획시설과 지구단위계획구역, 관련 고시정보도 살펴볼 수 있습니다. 관심 있는 토지 주변에 도로·공원·철도 등 도시계획이 결정돼 있는지 확인할 때 유용합니다.

다만 계획이 표시돼 있다고 해서 사업 시행 시점이나 보상 일정까지 확정됐다는 뜻은 아닙니다. 고시의 종류와 결정일, 사업시행자, 실시계획인가 여부를 구분해 확인해야 하며, 세부 일정은 해당 고시문과 관계기관 안내를 기준으로 판단해야 합니다.